Schimmelpilz: die Saison beginnt – Tipps für Vermieter

Pünktlich zum Herbstbeginn kehrt auch der Schimmelpilz wieder in die hierfür anfälligen Wohnungen zurück. Vermieter, die hier nicht vorsorgen, müssen eine Reihe von Ansprüchen der betroffenen Mieter befürchten. Prozesse können jedenfalls dann, wenn die Mieter beraten Vorgehen, teuer werden. Regelmäßig werden Sachverständigengutachten eingeholt, am Ende zahlt der Verlierer die gesamte Zeche.

Um hier gewappnet zu sein, müssen sämtliche Baumängel der Wohnung, die eine Schimmelpilzbildung begünstigen können, idealerweise beseitigt werden. Das ist in vielen Fällen zu teuer und manchmal auch technisch nur schwer möglich.

Andere Maßnahmen sind relativ einfach. So empfiehlt es sich, bereits im Mietvertrag eine umfassende Vereinbarung über das Vermieter geschuldete Lüftungsverhalten und das von diesem geschuldete Heizverhalten zu treffen. Vermieter, die solche Regelungen in ihren Verträgen noch nicht haben, sollten die Verträge entsprechend anpassen. Bei Neuabschluss ist dies kein Problem. Im Altbestand sollte man versuchen, mit dem Mieter eine ergänzende Vereinbarung zu treffen.
Weigert sich der Mieter, sollte man den Mieter umfassend über die Heizpflichten und das vom Mieter geschuldete Lüftungsverhalten belehren. Den Zugang dieses Schreibens muss man unter Umständen Jahre später beweisen können. Idealerweise lässt man sich den Zugang vom Mieter schriftlich bestätigen. Verweigert der Mieter dies, empfehle ich die Zustellung per Boten und eine genaue Dokumentation in der Mieterakte.

Schimmelpilzanzeigen des Mieters müssen ernst genommen werden. Hier empfiehlt sich eine Begehung der Wohnung mit einem Zeugen (Hausverwalter, Hausmeister). Stellt sich heraus, dass der Mieter einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht (Aquarien, Wäscheständer) oder unzureichend lüftet (angekippte Fenster, Topfpflanzen auf den Fensterbrettern), sollte dies von dem Zeugen schriftlich im Nachgang dokumentiert werden. Regelmäßig ist auch die Einholung eines privaten Sachverständigengutachtens sinnvoll, da der Sachverständige auch das Lüftungsverhalten und das Heizverhalten über einen längeren Zeitraum messen kann. Erstaunlicherweise ändern die Mieter ihr Verhalten auch während der Installation der technischen Geräte in der Wohnung regelmäßig nicht.

Bei unberechtigten und überhöhten Mietminderungen sollte über eine Kündigung nachgedacht werden.

Tritt der Schimmelpilz hingegen in verschiedenen Wohnungen des Hauses auf, spricht viel dafür, dass Baumängel vorliegen. In diesem Fall sind auch die Aussichten vor Gericht nicht allzu gut. Welche unnötige Kosten vermeiden will, muss zeitnah bauliche Abhilfe schaffen.

Gerade im Zusammenhang mit Teilmodernisierungen (zum Beispiel Einbau von Isolierglasfenstern ohne Dämmung der Außenwände) tritt im Nachgang häufig verstärkt Schimmelpilzbildung auf. Hier müssen die Mieter unbedingt auf ein künftig notwendiges geändertes Lüftungsverhalten hingewiesen werden. Andernfalls muss sich der Vermieter mindestens ein Mitverschulden an der späteren Bildung von Schimmelpilz zurechnen lassen.

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