Mängel in der Wohnung – Berechnung einer Mietminderung nach der Bruttomiete

Mieter fragen oft wie eine Mietminderung berechnet wird. Bei Mietminderungen wird in Gerichtsentscheidungen als Berechnungsgrundlage gelegentlich die Nettomiete (Kaltmiete) verwendet. Als Bemessungsgrundlage muss dabei die Bruttomiete (Mietzins inkl. Nebenkosten) verwendet werden.

Beispiel: In einer Fünfzimmerwohnung ist in einem Raum die Heizung ausgefallen. Unabhängig von der Frage, wie hoch die Mietminderung zu bemessen ist: Es ist weiter zu berücksichtigen, dass der Mangel nur einen einzigen Raum betrifft.

Tipp für Mieter: Vorsicht bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung. Fehler können dazu führen, dass man sich Zahlungsansprüchen des Vermieters gegenüber sieht. Im Extremfall kann ein Zahlungsrückstand entstehen, der zur Kündigung und damit zum Verlust des Wohnraums führt.

Zu berücksichtigen ist aber, dass ein Mangel, der sich nicht in allen Räumen der Wohnung auswirkt, auch nur anteilig bei der Mietminderung berücksichtigt werden kann. Dies hat nichts mit der Bemessungsgrundlage zu tun.

Bundesgerichtshof:Bemessungsgrundlage der Minderung nach § 536 BGB ist die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten). Dabei ist unerheblich, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden (BGH, Urteil vom 06. April 2005 – XII ZR 225/03 –, BGHZ 163, 1-9).“

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