Zusicherungen im Mietvertrag (hier Balkon)

Ein Beitrag zum Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 –.

Ausgangslage

Gerade bei einer erstmaligen Vermietung sind häufig noch nicht sämtliche Elemente der Wohnung bei Abschluss des Mietvertrages fertig gestellt. Nicht alle Versprechungen, die Vermieter oder Makler im Zusammenhang mit dem Abschluss des Mietvertrages abgeben, werden dann später auch gehalten. Die Frage ist dann, welche Rechte einem Mieter zustehen, wenn die Mietsache nie so hergerichtet wird, wie im Mietvertrag vereinbart.

Fall

In dem vom Amtsgericht Brandenburg entschiedenen Fall wurde in einem schriftlichen Mietvertrag unter „§ 1 Mietgegenstand“ vereinbart, dass der Vermieter eine Wohnung: „…bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, Balkon geplant, sowie den im Kellergeschoss befindlichen Kellerraum Nr….“ an den Mieter vermietet. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, war der Balkon noch nicht vorhanden. 26 Monate nach Vertragsschluss war der Balkon immer noch nicht vorhanden. Der Mieter begann die Miete zu mindern. Streitgegenständlich war die Frage, ob ein entsprechendes Minderungsrecht besteht. Der Mieter kann die Miete grundsätzlich mindern, wenn die Mietsache mit einem Mangel behaftet ist.

Urteil

Das Amtsgericht Brandenburg hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, ob der nicht vorhandene Balkon ein Mangel der Mietsache ist. Dafür war fraglich, ob denn mit der bloßen Bezeichnung im Mietvertrag „Balkon geplant“ eine entsprechende Zusicherung verbunden war.

Dazu das Amtsgericht Brandenburg: Ein in einem Mietsvertrag ausdrücklich als mit vermieteter “Balkon geplant” gilt als Zusicherung im Sinne von § 536 Abs. 2 BGB, so dass spätestens ein Jahr nach Übergabe der Räume dieser Balkon auch durch den Vermieter zu errichten ist.

Die Jahresfrist hat das Amtsgericht unter Berücksichtigung der Frage bestimmt, bis wann der Mieter nach der getroffenen Regelung eine Fertigstellung des Balkons erwarten durfte. Das ist Ermessenssache. Hier würden sicherlich auch noch weitere äußere Faktoren eine Rolle spielen, die dann aber von den Prozessparteien vorgetragen werden müssten.

Quelle

AG Brandenburg, Urteil vom 22. Mai 2015 – 31 C 256/14 –, juris)

Fachanwaltstipp Mieter: Denken Sie immer an den Grundsatz: „gemietet wie besichtigt“. Wenn Sie eine Veränderung der Mietsache nach Abschluss des Mietvertrages wünschen, sollten Sie dies im Mietvertrag detailliert vereinbaren. Hier kann man gar nicht genau genug sein. Je unklarer die Vereinbarungen sind, umso eher besteht später Streit. Sie müssen allerdings die Vereinbarung regelmäßig beweisen, so dass ein solcher Streit auch schnell mal anders ausgehen kann.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sichern Sie in einem Mietvertrag nur bauliche Änderungen zu, die später auch wirklich geschaffen werden sollen. Vereinbaren Sie hierfür auch feste Termine. Das gilt insbesondere dann, wenn die Verwirklichung erst in ferner Zukunft erfolgen soll. Andernfalls laufen Sie Gefahr einer dauerhaften Mietminderung.

2.6.2015

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