Vorsicht bei der Höhe der Mietminderung auch in Fällen gravierender Mängel der Wohnung geboten

Ausgangslage

Gerade wenn das im Mietobjekt schwere Mängel aufweist und der Vermieter sich wiederholt weigert diese Mängel zu beseitigen, greifen Mieter schnell zum Zweck der Mietminderung. Hierbei verschätzen sich Mieter häufig in der Höhe. Dies liegt daran, dass die Höhe der tatsächlich zulässigen Mietminderung in einem späteren Prozess durch den Richter bestimmt wird. Die genaue Höhe ist daher selbst für langjährig auf dem Gebiet tätige Anwälte schwer vorhersehbar. Mieter die sich über die Auswirkung der Mängel ärgern, übersehen oft, dass die der Mietminderung zugrunde zulegende Beeinträchtigung im Mietgebrauch gar nicht so extrem ist, wie angenommen. Betrifft der Mangel zum Beispiel nur einige Räume, kann auch die Mietminderung nur für einen Teil der Gesamtfläche berechnet werden. Ansonsten sind Richter auch allgemein wenig großzügig bei der Bestimmung der Höhe der Mietminderung.

Verwirrung durch Pressemeldungen

In der Presse werden oft nur die spektakulärsten und interessantesten Fälle berichtet, also die mit verhältnismäßig hohen Minderungsquoten. So ist zum Beispiel die vor einiger Zeit von mir entdeckte Presse-Meldung: „100 % Mietminderung wegen Nässe in der Wohnung“ missverständlich verkürzt. Man müsste dazu sagen, dass in dem Fall ein über die Ufer getretenen Fluss das Haus völlig überschwemmt hatte.

Hundertprozentige Mietminderung nur bei völliger Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch

Ist eine Wohnung zum Wohnen absolut ungeeignet, ist auch die Miete um 100 % gemindert. Befindet sich ein Haus zum Beispiel in einem Zustand, in dem es auf dem freien Wohnungsmarkt nicht zu vermieten wäre, ist eine Minderung der Miete um ihren vollen Betrag gerechtfertigt. Ein solcher Zustand ist anzunehmen bei mangelhafter Beheizungsmöglichkeit eines Teils der Räume, wobei andere Räume gänzlich unbeheizt bleiben, bei Löchern in einer Zimmerdecke und einer unbenutzbaren Gartentreppe (LG Wiesbaden, Urteil vom 04. Juli 1977 – 1 S 426/76 –, juris). Auch dieses Urteil zeigt aber schon wieder die Probleme einer verkürzten Wiedergabe des Sachverhalts. Im Winter mag dies nämlich so zutreffend sein. Im Sommer ist eine Nutzung jedenfalls wegen der mangelnden Heizung nicht behindert.

Fazit: Vorsicht bei der Festlegung der Höhe der Mietminderung.

Wer sich auf Gerichtsentscheidung beruft, sollte den Sachverhalt immer ganz genau lesen. Berücksichtigt werden sollte auch, dass möglicherweise das später zuständige Gericht den Fall anders beurteilt. Bei zu hoher Mietminderung droht eine Kündigung wegen Zahlungsrückstands.

Zusammenfassung: Mangelhafte Beheizungsmöglichkeit – Mietminderung 100 Prozent – LG Wiesbaden, Urteil vom 04. Juli 1977 – 1 S 426/76 –, juris

Im Video finden Sie Hinweise zur Berechnung der Mietminderung:

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