Vermieterfalle: Fehler bei der Unterzeichnung einer Kündigung

Beim Ausspruch von Kündigungen ist auch im Mietrecht Vorsicht geboten. Insbesondere wenn der Mieter keine weiteren Möglichkeiten hat die Kündigung anzugreifen, wird man sich als Anwalt des Mieters sehr genau die Formalitäten anschauen. Das hatte auch der Anwalt des Mieters in dem nachfolgend geschilderten Fall getan. Das Landgericht Berlin kam zu dem Ergebnis, dass die Kündigung allein wegen des Formmangels unwirksam war. Das ist nicht nur peinlich und ärgerlich, es kostet auch noch Geld. Nicht immer sind Gerichte so penibel wie im vorliegenden Fall das Landgericht Berlin. Trotzdem sollte man sich auf sein Glück nicht verlassen. Es ist nämlich einfach, derartige Fehler zu vermeiden.

Im Kern geht es bei dem Fall um alltägliche Routine. Die Hausverwaltung spricht für den Eigentümer die Kündigung aus. Die spricht diese Kündigung in Vertretung aus. Im Kündigungschreiben hieß es aber in diesem Fall “im Auftrag”. Landläufig mag man darin keine Unterschiede erblicken, formaljuristisch bedeutet “im Auftrag” allerdings, dass man die Kündigung eines anderen lediglich überbringt. “In Vertretung” wiederum bedeutet, dass man die Kündigung für einen anderen ausspricht. Dazu im Video:

Das Urteil:

Das Landgericht Berlin kam zu der Entscheidung, dass „ein Kündigungsschreiben mit dem Briefkopf einer Aktiengesellschaft, die als Hausverwaltung auftritt, das mit dem vorausgegangenen Zusatz „Namens und im Auftrag“ beginnt und von einem Sachbearbeiter mit dem Zusatz „i.A.“ unterschrieben wird, formunwirksam ist, weil davon auszugehen ist, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt hat.“ (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 – 65 S 64/14 –, juris).

Maßgeblicher Unterscheid ist, dass der Bote nur die Erklärung eines Dritten überbringt, während der Vertreter die Erklärung für den Dritten tatsächlich abgibt.

Beurteilung:

Kritiker des Urteils bemängeln, es sei zu „formbewusst“. Vermieter und Mieter nehmen den Unterschied oft nicht wahr und benutzen die Kürzel nicht bewusst, sodass eine allzu formale Handhabung unangebracht sei. Umgekehrt muss man natürlich fragen: was sollen die Kürzel ansonsten bedeuten? Und nur weil jemand sich über die Bedeutung seiner Erklärungen im Unklaren ist, ist diese nicht ohne weiteres irrelevant.

Vermieter-Tipps:

Unterschreiben Sie die Kündigungen entweder immer selbst oder lassen Sie die Kündigung durch einen von Ihnen Bevollmächtigten aussprechen und legen Sie dem Kündigungsschreiben die Originalvollmacht bei. Bei großen Vermietern lassen sich Vertretungen nicht vermeiden. Kleineren Vermietern empfehle ich immer die Kündigung unbedingt selbst auszusprechen und per Boten zustellen zu lassen. Wenn ein Fehler passiert ist, sollte man im Zweifel die Kündigung unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der vorangegangenen Kündigung noch einmal aussprechen. Im Prozess ist es dann sinnvoll zur Handhabung der Kürzel vorzutragen. Möglicherweise musste dem Mieter aus vorangegangenen Schreiben die Vertretung klar sein.

Mieter-Tipps:

Schauen Sie sich die Unterzeichner Ihrer Kündigung genau an und vergleichen Sie diese vielleicht sogar mit den Vertretungsberechtigten, die im Internet oder sogar auf dem Schreiben selbst aufgeführt sind. Im vorliegenden Fall hat der Formfehler dem Mieter die Wohnung gerettet.

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