Verlust von Minderungsrechten bei verweigerter Instandsetzung

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14 –.

Ausgangslage

Hat der Mieter den Vermieter zur Beseitigung von Mietmängeln aufgefordert und kommt der Vermieter dem nicht innerhalb der gesetzten Frist nach, besteht in der Regel unter anderem ein Recht zu Mietminderung. Problematisch sind die Fälle, in denen der Vermieter sich zur Instandsetzung bereit erklärt, der Mieter diese aber nicht zulassen möchte. Dafür kann es verschiedene Gründe geben. Zum einen kann es sein, dass der Mieter zuvor seine Beweise sichern will, zum anderen kann es aber auch sein, dass der Mieter Schäden durch die Instandsetzungsmaßnahmen befürchtet. In solchen Fällen ist genau abzuwägen, wie man sich verhält. Fehler können zu erheblichen Schäden auf Mieterseite führen.

Fall

Die Mieter eines Restaurants minderten wegen Mängeln die Miete. Der Vermieter wollte die Mängel beseitigen und bat um Zugang zur Mietsache zwecks Durchführung der Bauarbeiten. Die Mieter erklärten, den Zugang und die Durchführung der Arbeiten nur unter der Bedingung zu gestatten, wenn vorab die für eine sechswöchige Schließung des Restaurants zu erwartenden “Umsatzausfälle sprich Fixkosten, Gewinnverluste etc. pp. … geprüft und finanziert bzw. geregelt” werden würden. Es kam weder zu der Vereinbarung noch zu einer Beseitigung der Mängel. Der Mieter minderte weiter. Der Vermieter kündigte, verlangte Räumung und klagte auf Herausgabe.

Urteil

Vor dem Landgericht und vor dem Oberlandesgericht war der Vermieter erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf und verwies den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Die Vorgaben für eine neue Entscheidung dürften den Mietern indes wenig Grund zur Freude geben:

Der Bundesgerichtshof: Verhindert der Mieter – etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht – unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14 –, juris).

Die Forderungen des Mieters im konkreten Fall hielt der Bundesgerichtshof für unberechtigt, weil der Mieter Ersatz des Umsatzausfalls nur bei einem Verschulden des Vermieters verlangen kann. Ein solches Verschulden war vorliegend nicht gegeben.

Der Bundesgerichtshof hat die Sache allerdings nicht endgültig entschieden, weil zu Gunsten des Mieters zu berücksichtigen war, dass der Vermieter noch eine gewisse Zeit für die Instandsetzungsarbeiten benötigt hätte und daher das Gericht noch aufklären muss, ob die Mietminderung für diesen Zeitraum das Kündigungsrecht nicht doch hätte entfallen lassen.

Fachanwaltstipp Mieter

Wenn Sie Instandsetzungsarbeiten des Vermieters verweigern, sollten Sie die Berechtigung genau prüfen. Das gilt auch, wenn Sie die Duldung der Arbeiten von vorherigen Zusicherungen bzw. Gegenforderungen abhängig machen. Andernfalls droht die Kündigung. Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung auf einen Mietrückstand wegen der Mietminderung gestützt. Selbst wenn kein Rückstand entsteht und Sie die volle Miete unter Vorbehalt weiterzahlen (was ich regelmäßig empfehle), droht eine Kündigung allein wegen der verweigerten Instandsetzung. Umgekehrt sollte man auch die Duldung der Arbeiten immer genau vorab überlegen. Hier können Beweise vernichtet und große Schäden verursacht werden.

Fachanwaltstipp Vermieter

Im vorliegenden Fall hat der Vermieter (zunächst) nur gewonnen, weil der Mieter unberechtigte Gegenforderung aufstellte. Stellt der Mieter berechtigte Gegenforderungen auf, kann die Sache anders aussehen. Im Einzelfall sind derartige Situationen regelmäßig äußerst schwer zu beurteilen. Wer in seinem Mietvertrag die Mietminderung davon abhängig gemacht hat, dass die Berechtigung unstreitig ist, bzw. rechtskräftig festgestellt wurde, hat hier eine deutlich bessere Position.

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