Unwirksame Kündigung einer Mietwohnung: Falle für Vermieter wegen formaler Mängel

Ausgangslage

Im Rechtsverkehr werden oft die Kürzel i.A. und i.V. benutzt, ohne eigentlich genau zwischen Auftrag (also nur Bote) oder Vertretung (wirkliche „Macht“ jemanden mit Rechtsbindung zu vertreten) zu unterscheiden. Die Kürzel werden gewohnheitsmäßig ohne längeres nachdenken verwendet. Gerade im Bereich des Schriftformerfordernisses kann diese „Nicht“- Unterscheidung nun offensichtlich zum Problem werden. Auch der Empfänger widmet dieser Frage in der Regel keine größere Aufmerksamkeit. Das kann gefährlich sein, wie der nachfolgende Fall eindrucksvoll zeigt.

Fall

Das Landgericht Berlin hatte folgenden Fall zu entscheiden: In einem Räumungsprozess wurde um die Frage gestritten, ob eine Kündigung durch die Vertreterin der Vermieterin (eine Aktiengesellschaft), die nicht von dem vertretungsberechtigten Vorstand unterschrieben wurde, sondern durch zwei Mitarbeiter „im Auftrag“, wirksam ist.
(LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 – 65 S 64/14 –, juris).

Urteil

Das Landgericht Berlin entschied, dass „ein Kündigungsschreiben mit dem Briefkopf einer Aktiengesellschaft, die als Hausverwaltung auftritt, das mit dem vorausgegangenen Zusatz „Namens und im Auftrag“ beginnt und von einem Sachbearbeiter mit dem Zusatz „i.A.“ unterschrieben wird, formunwirksam ist, weil davon auszugehen ist, dass der Erklärende lediglich als Bote und nicht als Vertreter gehandelt hat.“ (LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 – 65 S 64/14 –, juris).

Der Unterschied: Der Bote überbringt lediglich die Erklärung eines Dritten. Nur der Vertreter gibt die Erklärung für den Dritten wirklich ab.

Kritik

Die Entscheidung wird teilweise als etwas zu “formbewusst” kritisiert. Gerade weil die Kürzel oft nicht bewusst verwandt werden und weder vom Vermieter noch vom Mieter entsprechend wahrgenommen werden, verbietet sich eine zu formale Handhabung. Umgekehrt muss man natürlich fragen: was sollen die Kürzel ansonsten bedeuten? Und nur weil jemand sich über die Bedeutung seiner Erklärungen im Unklaren ist, ist diese nicht ohne weiteres irrelevant.

Tipp für Vermieter

Unterschreiben Sie die Kündigungen entweder immer selbst oder lassen Sie die Kündigung durch einen von Ihnen Bevollmächtigten aussprechen und legen Sie dem Kündigungsschreiben die Originalvollmacht bei. Bei großen Vermieter lassen sich Vertretungen nicht vermeiden. Kleineren Vermietern empfehle ich immer die Kündigung unbedingt selbst auszusprechen und per Boten zustellen zu lassen.Wenn ein Fehler passiert es, sollte man im Zweifel die Kündigung unter ausdrücklicher Aufrechterhaltung der vorangegangenen Kündigung noch einmal aussprechen. Im Prozess ist es dann sinnvoll zur Handhabung der Kürzel vorzutragen. Möglicherweise musste dem Mieter aus vorangegangenen Schreiben die Vertretung klar sein.

Tipp für Mieter

Schauen Sie sich die Unterzeichner Ihrer Kündigung genau an und vergleichen Sie diese vielleicht sogar mit den Vertretungsberechtigten, die im Internet oder sogar auf dem Schreiben selbst aufgeführt sind. Im vorliegenden Fall hat der Formfehler dem Mieter die Wohnung gerettet.

Unwirksame Kündigung einer Mietwohnung: Falle für Vermieter wegen formaler Mängel LG Berlin, Urteil vom 24. September 2014 – 65 S 64/14 –, juris

 

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