Schimmelpilzbildung – Anspruch des Mieters gegen Vermieter oder umgekehrt?

Die Schimmelpilzsaison in deutschen Mietwohnungen ist zum Herbstbeginn eröffnet. Ein beliebter Einwand des Vermieters ist mangelhaftes Lüftungsverhalten. Denn der Vermieter haftet vollumfänglich, wenn der Schimmelpilz ausschließlich auf Baumängel zurückzuführen ist. Dabei werden Mängel beim Heizverhalten des Mieters oft unterschätzt. Wenn der Mieter durch sein Wohnverhalten den Schimmelpilz verursacht hat, sieht es anders aus.  Gerade eine unzureichende Beheizung der Mieträume kann den Schimmelpilz (mit)verursachen. Die Folge: Nicht der Mieter hat gegen den Vermieter Ansprüche, sondern umgekehrt. Der Mieter muss am Ende noch den Schimmelpilz selbst beseitigen und dem Vermieter die Schäden, die durch den Schimmelpilz entstanden sind, ersetzen.

Richtiges Heizverhalten

Zur Frage welches Heizverhalten Mieter an den Tag legen müssen, gibt es die verschiedensten Gerichtsentscheidungen. Man kann daraus zusammenfassend den Schluss ziehen, dass jedenfalls dann, wenn es keine konkreten Vereinbarung zum Heizverhalten im Mietvertrag und auch keine Hinweise des Vermieters zu einem gesteigerten Heizbedarf gibt, es ausreichend ist, wenn der Mieter alle Räume der Wohnung regelmäßig auf mindestens 20° heizt.

Unzureichendes Heizen führt nicht automatisch zum Anspruch des Vermieters

Der Mieter darf zum Beispiel das Schlafzimmer nachts kalt lassen. Die überwiegende Zahl der Gerichte sieht dies so wie das Landgericht Berlin: Auch entspricht es gerade ökonomischem Heizverhalten, die Heizung nicht auf vollen Touren, sondern gemäßigt und konstant zu nutzen, um eine bestimmte Durchgangstemperatur zu halten, die über Nacht gesenkt wird (LG Berlin, Urteil vom 04. Mai 2006 – 32 O 281/05 –, juris).

Zudem kann der Mieter unzureichendes Heizverhalten auch in gewissem Umfang durch zusätzliches Lüften ausgleichen. Daneben gibt es auch zahlreiche Gerichtsentscheidungen, die deutlich niedrigere Temperaturen für zulässig halten. Amtsgericht Regensburg: Temperaturen zwischen 18 und 21° Celsius sind nicht zu beanstanden(AG Regensburg, Urteil vom 10. November 2010 – 8 C 1808/09 –, juris).

Verstärkte Heizungspflicht wegen Hinweisen des Vermieters

Die meisten Gerichte gehen von einer solchen Pflicht aus. Meiner Ansicht nach geht dies nur, soweit der Vermieter dafür triftige Gründe ins Feld führen kann (Erstbezug nach Errichtung, Parterrewohnung, Wohnung mit erhöhter Anfälligkeit für die Bildung von Schimmelpilz). Es geht auch nur ganz eingeschränkt. Eine Vereinbarung von durchgängig mehr als 20 °C halte ich für unwirksam, da dies nicht mehr dem üblichen Wohngebrauch entspricht. Auch eine Verpflichtung zur durchgängigen Beheizung (ohne Nachtabsenkung) halte ich jedenfalls für Schlafräume für unwirksam.

5.11.2014

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