Jeder Mieter kennt das. Irgendwann treten Mängel der Mietsache auf, zum Beispiel tropft der Wasserhahn, die Heizung funktioniert nicht richtig, die Fenster sind undicht oder so dicht, dass die Wohnung nicht mehr richtig lüftet und sich Schimmelpilz bildet. Sind es kleinere Mängel, scheuen Mieter die Auseinandersetzung mit dem Vermieter häufig und beseitigten Mängel selbst. Bei größeren Mängeln wird der Vermieter angeschrieben oder der Hausmeister angerufen. Viele Vermieter bleiben untätig. Mancher Mieter ärgert sich dann irgendwann so sehr, dass er den Mangel einfach selbst behebt.
Schadensersatzansprüche des Mieters können nur bei Einhaltung gewisser Voraussetzungen erfolgreich geltend gemacht werden.
Das ist jedenfalls dann problematisch, wenn der Mieter die Kosten für die Reparatur vom Vermieter erstattet verlangen will. Ein solcher Erstattungsanspruch ist nämlich an gewisse Voraussetzungen geknüpft:
Dazu der Bundesgerichtshof: Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil vom 16. Januar 2008 – VIII ZR 222/06 –, juris).
Wie so oft reicht es dabei nicht, dass man sich korrekt verhalten und die Vorgaben des Bundesgerichtshofs eingehalten hat. Man muss dieses Verhalten auch beweisen können.
Im vorliegenden Fall bedeutet das, man muss beweisen können, dass man den Vermieter vor der Mängelbeseitigung unter Fristsetzung aufgefordert hat, den Mangel zu beseitigen. Hat man den Vermieter nur angerufen, scheitert ein solcher Beweis meistens. Aber auch der Zugang von Briefen lässt sich oft nicht beweisen. Außerdem lässt sich die (mündliche) Information des Hausmeisters schwer beweisen, da im Streitfall der Hausmeister in der Regel auf Seiten der Hausverwaltung/des Vermieters steht. Bei einer Zeugenvernahme vor Gericht kann sich der Hausmeister dann oft einfach nicht mehr so genau erinnern. Da der Mieter aber die Ansprüche beweisen muss, geht er in diesem Fall in der Regel leer aus.
Damit ist das Problem noch nicht ausreichend beschrieben: selbst wenn der Mieter beweisen kann, dass er den Vermieter zunächst zur Mangelbeseitigung aufgefordert und hierfür auch eine angemessene Frist gesetzt hat, riskiert er, bei seinen Ersatzansprüchen leer auszugehen. Der Vermieter kann nämlich regelmäßig einwenden, dass die Beseitigung des Mangels zum einen nicht erforderlich war oder aber zumindest zu überteuerten Bedingungen geschah. Schlicht wird der Vermieter behaupten, er hätte es mit diesem oder jenem Handwerker billiger gemacht.
Vor diesem Hintergrund ist ein solches Vorgehen generell äußerst problematisch und nicht empfehlenswert. Wie geht man nun eigentlich sinnvoll vor?
Richtiges Vorgehen bei Mietmängeln/Mängeln der Mietsache
Man fordert den Vermieter sofort nach Auftreten des Mangels unter Fristsetzung zu Mangelbeseitigung auf. Eine Frist von 14 Tagen ist bei den kleineren Mängeln zumindest ausreichend. Weiter erklärt man den Vorbehalt hinsichtlich der Mietzahlungen im Hinblick auf einen Mangel und damit verbundene Minderungsrechte. Des weiteren wird dem Vermieter die Erhebung einer Instandsetzungsklage für den Fall des fruchtlosen Ablaufs der gesetzten Frist angekündigt. Läuft die Frist dann tatsächlich fruchtlos ab, sollte man auch diesen angekündigten Weg beschreiten. Im Rahmen der Instandsetzungsklage kann dann auch die Höhe des Minderungsrechts und eines darüber hinaus möglicherweise bestehenden Zurückbehaltungsrechts gerichtlich geklärt werden. Schadensersatzansprüche können ebenfalls direkt mit geltend gemacht werden.
Viele Mieter sagen mir daraufhin folgendes: ich möchte meinen Vermieter aber nicht verklagen. Das ist ein ernstzunehmender Standpunkt. Immerhin handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis und man sieht sich nicht nur zweimal, sondern regelmäßig. Dann sollte man aber auch so konsequent sein und seine eigentlichen Ansprüche wirklich abschreiben. Der in der Praxis häufig gewählte Mittelweg, man ärgert sich so lange, bis man die Nerven verliert, ist kein vernünftiger und gangbarer Weg. Er führt in der Regel trotzdem zu einem Rechtsstreit, allerdings mit einem für den Mieter nicht erfreulichen Ausgang. Wer zum Beispiel in der Wut dann einfach die Miete mindert, riskiert eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
Im nachfolgenden Video erläutere ich, was man bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen als Mieter generell beachten sollte und wie man sich richtig vorbereitet:
