Rückgabe der Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses.

Stand: 1970/01/01 00:00:00

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Rückgabe der Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses. Fachanwaltstipps von Alexander Bredereck, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Bei der Rückgabe der Wohnung zum Ende des Mietverhältnisses ist vom Mieter einiges zu beachten. Die wichtigsten Punkte fasse ich nachfolgend zusammen:

Schäden beseitigen?

Um zu wissen, ob Sie renovieren müssen, schauen Sie sich zunächst die Wohnung an. Wenn Schäden vorhanden sind, müssen Sie diese in jedem Fall beseitigen. Nicht zu Schäden zählen Abnutzungsspuren durch normale Mietgebrauch. Zu den Schäden zählen alle Substanzverletzungen.

Beispiel: Nach einem Jahr sind die Wände nicht mehr so weiß wie zuvor. Sofern Sie in der Wohnung nicht geraucht haben, dürfte es sich nicht um einen Schaden handeln. Es geht mit normalem Mietgebrauch einher, dass die Wände im Laufe der Zeit etwas dunkler werden. Haben Sie aber zusammen mit Ihrer Frau und dem Besuch täglich die Wohnung unter Zigarettenrauch gesetzt, wird eine Renovierung unter dem Gesichtspunkte des Schadensersatzes unumgänglich sein.
Schönheitsreparaturen durchführen?

Wenn Sie in der Wohnung keine Schäden angerichtet haben und die Mietzeit unter drei Jahren liegt und Sie auch sonst keine Substanzverletzungen (zum Beispiel zerstörte Tapete durch Umzug) verursacht haben, müssen Sie in der Regel keine Schönheitsreparaturen durchführen. Sagt Ihr Mietvertrag etwas anderes, dürfte diese Klausel unwirksam sein.

Unwirksam sind auch folgende Klauseln:

Starre Fristen (die Renovierungsfristen laufen unabhängig vom Zustand der Wohnung nach festen Zeiträumen ab)
Klauseln, die die Art und Weise der Ausführung der Schönheitsreparaturen betreffen (Farbwahl, Raufasertapete oder Ähnliches wird vorgegeben)
die Schönheitsreparaturen umfassen Arbeiten, die nicht Schönheitsreparaturen sind (Streichen der Fenster von außen)

Wenn die Klausel unwirksam ist, müssen Sie und sollten Sie nicht renovieren! Wenn Sie nämlich renovieren, müssen Sie dies fachgerecht tun. Fachgerecht heißt: zwar nicht durch einen Fachmann aber wie ein Fachmann. Wer hier unsicher ist, sollte sich vorher beraten lassen. Es wird geschätzt, dass ca. 80 % aller Klauseln in Mietverträgen zu Schönheitsreparaturen unwirksam sind.

Einbauten des Mieters entfernen

Die meisten Mietverträge sehen vor, dass vom Mieter vorgenommene Einbauten wieder entfernt werden. Soweit die Einbauten nicht mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters und entsprechender Regelungen für die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses vorgenommen wurden, ist von einer Rückbaupflicht des Mieters auszugehen.

Ausnahme Einbauten des Vormieters: Soweit Sie die Wohnung schon mit den Einbauten (vielleicht vom Vormieter?) übernommen haben, gilt wiederum der Grundsatz, dass die Wohnung so vermietet wurde, wie Sie Ihnen übergeben wurde. Wurden keine spezielle Regelungen getroffen, bzw. kann der Vermieter solche Regelung nicht beweisen, waren auch die Einbauten des Vormieters Gegenstand der Mietsache. Folge: Der Mieter muss diese nicht entfernen.

Grobe Verschmutzungen beseitigen

Auch wenn keine Schadensersatz arbeiten, bzw. Schönheitsreparaturen nach den obigen Ausführungen geschuldet werden: die herrschende Rechtsprechung verlangt in der Regel eine „besenreine“ Übergabe. Anders als vom Wortgebrauch her vermutet, bedeutet dies, dass nicht nur ausgefegt wird, sondern dass alle groben Verunreinigungen beseitigt werden. Das bedeute, dass man auch mal den Herd ordentlich schrubben muss. In der Badewanne sollten ebenfalls keine Schmutzränder vorhanden sein.

Zustand dokumentieren

Vor der Übergabe der Wohnung sollten Sie den Zustand genau dokumentieren. Fotografieren Sie zusammen mit einem Zeugen (kein Mitmieter, Verwandtschaft unschädlich) die gesamte Wohnung und fertigen Sie ein Fototagebuch an. Der Zeuge muss den Zustand, die Wiedergabe auf den Fotos usw. bestätigen können. Am besten er unterschreibt mit Ort und Datum das Fototagebuch.

Zeuge bei Übergabe

Nehmen Sie zur Übergabe mindestens einen Zeugen (kein Mitmieter, Verwandtschaft unschädlich) mit. Am besten natürlich den Zeugen, der vorher den Zustand dokumentiert hat.

Übergabeprotokoll?
Ein Übergabeprotokoll ist sinnvoll, soweit es sich um die Feststellung der Zählerstände (Strom, Gas, Heizung) handelt. Sind dort Arbeiten, die aus Ihrer Sicht nicht geschuldet werden aufgeführt, dürfen Sie das Protokoll nicht unterzeichnen.

Fachanwaltstipp: Für Sie ist es gut, wenn Sie das Protokoll bekommen. Unterzeichnen sollten Sie es nur, wenn darin nicht arbeiten aufgeführt werden, die Sie nicht schulden. Im Zweifel verzichten Sie lieber auf ein unterzeichnetes Protokoll.

Vereinbarungen mit dem Nachmieter

Beachten Sie bitte, dass Sie ein Vereinbarung mit dem Nachmieter immer auch mit dem Vermieter abstimmen. Die meisten Vereinbarungen bedürfen seiner Zustimmung. Wenn Sie dem Nachmieter Gegenstände verkaufen, sollten Sie dies unbedingt mit einem schriftlichen Kaufvertrag machen. Sie sollten sich unbedingt vom Vermieter bestätigen lassen, dass die verkauften Gegenstände in der Wohnung bleiben dürfen.

Rechtzeitige Übergabe der Wohnung an den Vermieter

Geben Sie Wohnung unbedingt zum Ende der Mietzeit zurück. Auch wenn der Vermieter noch Arbeiten durchgeführt haben will und sich der Rücknahme verweigert: Geben Sie die Wohnung zurück. Rückgabe bedeutet: Übergabe sämtlicher Schlüssel nach Räumung der Wohnung. D.h. in dem Moment wo der Vermieter die Schlüssel erhält und die Wohnung im wesentlichen geräumt ist (ein vergessenes Fahrrad im Keller schadet nicht) ist die Rückgabe erfolgt. Wird die Rücknahme der Schlüssel verweigert, sollten diese mit einem Zeugen in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen werden. Wichtig: Wenn das Mietverhältnis am 31. endet, sollten auch die Schlüssel spätestens an diesem Tage zurückgegeben worden seien.

Kaution

Es ist ein landläufiger Irrtum, dem leider gelegentlich auch das eine oder andere Gericht unterliegt, dass der Vermieter sechs Monate Zeit hat, die Kaution abzurechnen. Die Mietsicherheit (Kaution) ist zeitnah nach Ende des Mietverhältnisses/Übergabe der Wohnung abzurechnen. Der Vermieter hat hier angemessene Frist von 2-4 Wochen Zeit. Der Vermieter kann natürlich wiederum angemessene Einbehalte, für vom Mieter noch vorzunehmende arbeiten, bzw. ausstehende Betriebskostenabrechnungen aus denen Nachforderungen zu erwarten sind, vornehmen. Das hat aber mit der Abrechnungspflicht des Vermieters nichts zu tun.

Fachanwaltstipp: Ich rate Mietern grundsätzlich den Abrechnungsanspruch hinsichtlich der Kaution erst nach Ablauf eines halben Jahres nach Mietende geltend zu machen. Zu diesem Zeitpunkt sind nämlich Ansprüche des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjährt (kurze Verjährungsfrist von einem halben Jahr).

Noch Fragen?

Muss ich noch die Miete zahlen, wenn die Wohnung zurückgegeben wurde und der Vermieter Durchführung weiterer Arbeiten in der Wohnung fordert und ich diese auch erledigen will?

Grundsätzlich ja. Allerdings müsste der Vermieter beweisen, dass er einen Folgemieter hatte und dieser die Wohnung auch zu den angebotenen Konditionen übernommen hätte. In der Praxis scheitert es daran häufig. Wenn ich die Wohnung nicht rechtzeitig zurückgebe, muss ich in jedem Fall noch die alte Miete in Form einer Nutzungsentschädigung zahlen. Also besser: Erstmal zurückgeben.

Wenn ich nicht sicher bin, ob ich Schönheitsreparaturen durchführen muss oder nicht und keinen Fachmann fragen will?

Dann werden Sie vermutlich eine Menge Geld zum Fenster rauswerfen. Warten Sie in einem solchen Fall erst einmal eine schriftliche Aufforderung des Vermieters ab. Wenn der Vermieter nicht detailliert zu bestimmten konkreten Maßnahmen unter Fristsetzung auffordert, scheitert die spätere Wandlung des Anspruchs auf Durchführung der Schönheitsreparaturen in ein Schadensersatzanspruch auf Geld an der Aufforderung des Mieters. Viele Vermieter fügen hier einfach nur einen Kostenvoranschlag mit pauschalen Angaben (50 m² Wandflächen streichen usw.) bei. Dieser reicht in der Regel nicht, da da die Angaben zu allgemein sind.