Mietminderung wegen zu kleiner Wohnung

Die Mietminderung wegen zu kleiner Wohnung wird von Mietern in ihrer Bedeutung weit unterschätzt. Viele Mieter riskieren eine fristlBerechnung Mietminderung Wohnflächenabweichungose Kündigung ihrer Wohnung, weil sie wegen geringfügiger Menge zu stark mindern. Nur weil zum Beispiel ein Wasserhahn tropft, kann man noch nicht ohne weiteres die Miete mindern. Auch die Höhe der Mietminderung wird häufig überschätzt. Wenn der Mangel nicht geringfügig ist, besteht zwar ein Minderungsrecht. Gleichwohl sind die Gerichte bei der Festsetzung der Höhe der Mietminderung deutlich zurückhaltender, als die Mieter. Dabei gibt es einen Minderungsgrund, der völlig eindeutig ist und auch der Höhe nach gerichtsfest berechnet werden kann: die Minderung wegen einer Flächenabweichung.

Mietminderung wegen Wohnflächenabweichung

Ist die Wohnung tatsächlich um mehr als 10 % kleiner, als im Mietvertrag angegeben, hat der Mieter ein Minderungsrecht. Die Höhe des Minderungsrechts entspricht exakt der prozentualen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche.

Dazu der Bundesgerichtshof: Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer zusätzlichen Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht. (BGH, Urteil vom 24. März 2004 – VIII ZR 295/03 –, juris).

Die Mietminderung wegen zu kleiner Wohnung und falscher Angabe durch einen Makler erläutere ich im Video am Ende des Beitrags.

Rückforderung bis zu drei Jahren

Ab dem Zeitpunkt, ab dem der Mieter Kenntnis von der geringeren Größe erlangt, kann er die Miete für die Zukunft mindern und für die Vergangenheit überzahlte Miete bis zur Grenze der Verjährung zurückfordern.

Rechenbeispiel zur Rückforderung überzahlter Miete

Ein Mieter erkennt in unserem obigen Rechenbeispiel im März 2015, dass er ein Minderungsrecht von 30 % wegen zu geringer Wohnfläche hat. Er mindert dann die Miete ab April 2015, zahlt also statt 1000 € nur 700 €. Zudem fordert er die überzahlten Mieten in Höhe von monatlich 300 € für Januar bis März 2015 (drei Monate) und für die zurückliegenden drei Jahre (36 Monate), also insgesamt 11.700 € überzahlte Miete zurück.

Vorsicht bei Grenzfällen

Liegt die tatsächliche Wohnfläche nur knapp über dem Vertrag vereinbarten, ist Vorsicht geboten. Zum einen können Messfehler entstanden sein, zum anderen kann die Berechnungsmethode der Wohnfläche unterschiedlich gewesen sein. In solchen Fällen (ich empfehle aber auch in allen anderen Fällen) sollten Mieter die Miete nicht einfach abziehen, sondern unter Vorbehalt zahlen und gerichtlich zurückfordern. Man riskiert hier nicht einen Mietrückstand, der dann den Vermieter möglicherweise zur fristlosen Kündigung berechtigt.

Unklare Angaben im Mietvertrag/Ausnahmen

Nicht jede Flächenangabe im Mietvertrag ist eine Beschaffenheitsvereinbarung, mit der Folge dass die Abweichung zur Minderung berechtigt. Für die Annahme einer bindenden Beschaffenheitsvereinbarung ist ein Zusatz zur Flächenangabe wie zum Beispiel: „ca.“ oder „ungefähr“ unschädlich. Auch in diesen Fällen kann also gemindert werden (z.B. LG Köln, Urteil vom 05. März 2008 – 10 S 327/05 –, juris).

Der Vermieter kann aber durch eine klare Regelung eine Beschaffenheitsvereinbarung verhindern. Er muss dann aber klare Formulierung finden, da der Mietvertrag als Formularmietvertrag einer strengen Klauselkontrolle unterliegt. Dazu der Bundesgerichtshof: Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH, Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 –, juris).

Fachanwaltstipp Mieter

Viele Mieter mindern wegen der falschen Mängel. Wenn Sie mit Ihrem Vermieter Ärger haben, sollten Sie in jedem Fall zunächst einmal die Wohnfläche ausmessen. Das sind die Mängel, die dem Vermieter wirklich weh tun und Sie in die „Pole-Position“ bringen.

Fachanwaltstipp Vermieter

Vermeiden Sie von vornherein Ärger durch geschickte Formulierung des Mietvertrages. Sie sollten etwaige Flächenangaben ausdrücklich mit dem Zusatz versehen, dass diese nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes dienen. Soweit wie möglich, sollte man solche Angaben allerdings lieber weglassen. Auch dies kann wiederum später zu Streit führen, zum Beispiel bei der für eine Betriebskostenabrechnung zugrunde zulegenden Fläche. Idealvariante: vermessen Sie die Wohnung vorher genau. Achten Sie darauf, dass noch vorhandene Baubeschreibungen meistens nicht die tatsächliche Größe wiedergeben. Die fertig gestellte Wohnung ist dann meistens etwas, manchmal bedeutend kleiner.

Mietminderung bei falscher Flächenangabe durch einen Makler? Dazu im nachfolgenden Video:

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