Mietminderung wegen Hitze in der Wohnung

Mietminderung wegen Hitze in der Wohnung. Ein Beitrag von Franziska Dietz (wissenschaftliche Mitarbeiterin).

Ausgangslage

Ist es im Sommer für einen längeren Zeitraum richtig warm so heizen sich Wohnräume und vor allem Dachgeschosswohnungen immer weiter auf. In manchen Fällen kann es zu einer unerträglichen Hitze kommen, dann stellen sich viele Mieter die Frage., ob und ab wann eine Mietminderung möglich ist.

Grundsätzlich ist eine Minderung möglich

Grundsätzlich können extrem erhöhte Temperaturen zu einem Mietmangel führen. Soweit eine zu heiße Wohnung einen Mangel darstellt, handelt es sich meist um einen zunächst versteckten Mangel. Der Mieter übernimmt die Wohnung, so wie der Vermieter sie zur Verfügung stellt. Die Hitze macht sich jedoch erst bei Benutzung der Räumlichkeiten bemerkbar und ist zumeist auf eine hohe Sonneneinstrahlung zurückzuführen. (vgl. etwa OLG Köln, NJW-RR 1993, 466, 467) Gibt es im Mietvertrag keine Regelung zur maximalen Raumtemperatur so stellt sich die Frage ob eine Minderung auf Grundlagen des vertraglichen Nutzzweckes der Wohnung in Frage kommt. Ist es in der Wohnung so heiß, dass sie nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden kann ist eine Minderung möglich. Ab wann ist eine vertragsgemäße Nutzung nicht mehr möglich und was kann der Mieter erwarten?

Die Wohlbefindlichkeitsschwelle dient als Richtwert

Die Wohlbefindlichkeitsschwelle eines Menschen liegt nach arbeitsmedizinischen Erkenntnissen im Bereich von 25-26 Grad Celsius. Zur Zugrundelegung dieser Wohlbefindlichkeitsschwelle dienen die Richtwerte der Arbeitsstättenrichtlinie (ASR). Die Gerichte nutzen diese Richtwerte der Arbeitsstättenrichtlinie in angepasster Form um die Maximaltemperaturen die im Mietverhältnis zu ertragen sind festzulegen.
Festlegung der Maximaltemperaturen

Im konkreten Einzelfall wird eine Höchsttemperatur unter Beachtung aller relevanten Umstände ermittelt. Hierbei sind neben den extremen Außentemperaturen, die Dauer der anhaltenden Hitze, bauliche Besonderheiten und der Nutzungszweck der Räume zu berücksichtigen. In einem Wohnmietverhältnis sind beispielsweise keine extremen körperlichen Tätigkeiten unter Termindruck zu erbringen dies rechtfertigt eine höhere Temperaturen als die in einer Arbeitsstätte. Unter baulichen Besonderheiten lassen sich beispielsweise große Glasfronten verbuchen oder eben Dachgeschosswohnungen, dann sind höhere Temperaturen zu ertragen. So ergeben sich in einem Wohnmietverhältnis zu duldende Maximaltemperatuten von 30 Grad.

Ebenfalls sollte laut OLG Hamm bei einer Außentemperatur von bis zu 32 Grad die 26 Gradmarke innerhalb der Räume nicht überschritten werden und bei höheren Außentemperaturen jeweils ein Abweichung von mindestens 6 Grad unterhalb der Außentemperatur gewährleistet bleiben.

Kurzfristiger Überschreitung der Wohlbefindlichkeitsschwelle ist zu ertragen

Im Urteil des OLG Hamm vom 28. Februar 2007 – 30 U 131/06 wurde angenommen, dass eine über 30 Grad liegende Temperatur im Falle höherer Außentemperaturen durch kurze Hochsommerliche Phasen zu ertragen sind. Die Forderungen die 30 Gradmarke nicht zu überschreiten ist nicht in jeder Extremsituation, ungeachtet der Außentemperaturen zu erfüllen. Kommt es also zu kurzen Hochsommerphasen hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Mietminderung wenn die Hitze nicht über einen längeren Zeitraum anhält

Besonderheiten des Mietverhältnisses in einer Dachgeschosswohnung

Mieter einer Dachgeschosswohnung haben auf Grund größerer Außenflächen grundsätzlich mit einer höheren Temperatur zu rechnen. Es wurde eine Wohnung mit größerem Anteil an Außenwand- und Dachflächen angemietet. Das bedeutet unumgänglich eine größere direkte Sonneneinstrahlung und somit auch einen höheren Anstieg der Temperaturen. Das AG Leipzig geht davon aus, dass Temperaturen um 30 Grad in Wohnungen im Dachgeschoss durchaus hingenommen werden müssen. (AG Leipzig im Urteil vom 06. September 2004 – 164 C 6049/04 –, Rn. 22, juris)

Fazit

Ob eine Mietminderung wegen einer überhitzten Wohnung möglich ist, hängt sehr stark vom Einzelfall ab. Bei der Ermittlung der gerade noch zulässigen Maximaltemperatur sind bauliche Besonderheiten und der Nutzungszweck zu berücksichtigen. Als Beweise hierfür können Zeugen benannt werden, ebenfalls können über längeren Zeitraum dokumentierte Messergebnisse dafür dienen. Wegen der Einzelfallbetrachtung ist eine Mietminderung immer riskant. Im Zweifel sollte die Miete lieber unter Vorbehalt gezahlt und die wegen der Minderung überzahlte Miete dann zurückfordert werden.

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