Mietminderung auf Grundlage von neuberechneter Wohnfläche

Mietminderung ab 10-prozentiger Abweichung:

Die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße stellt in der Regel eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Das ist auch bei Zusätzen wie „ungefähr“, „ca.“ oder „etwa“ der Fall. Demnach kann auch beim Vorliegen einer entsprechenden „ca.“-Angabe die Miete bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Quadratmeterzahl um mehr als 10 Prozent aufgrund eines Sachmangels gemindert werden. Es ist auch keine zusätzliche Toleranzspanne im Hinblick auf die Erheblichkeit des Mangels zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09 –, juris).

Eine Ausnahme davon kann sich aus einer eindeutigen Regelung im Mietvertrag ergeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt ein zur Minderung der Miete berechtigender Mangel der Wohnung immer dann vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. In diesem Fall muss der Mieter die Beeinträchtigung im in Mietgebrauch nicht konkret darlegen, sie wird vermutet. Das bedeutet, dass die Miete dann um den entsprechenden Prozentsatz der Abweichung gemindert ist. Der Mieter kann rückwirkend für viele Jahre entsprechend Rückzahlungen verlangen.

Berechnung der Wohnfläche – welche Methode?

Die Berechnung der Wohnfläche ist angesichts der oftmals erheblichen Rückforderungsbeträge von entscheidender Bedeutung. Im Hinblick auf die richtige Berechnungsmethode ist zunächst der Mietvertrag auf eine entsprechende Regelung zu überprüfen. Finden sich dort keine konkreten Vereinbarungen, erfolgt die Berechnung nach Maßgabe der Wohnflächenverordnung bzw. den Grundsätzen der II. Berechnungsverordnung. Finden sich im Mietvertrag Regelungen, sind diese bei ausreichender Klarheit und wirksamer Vereinbarung maßgeblich. Von einer Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Wohnfläche ist nicht auszugehen, wenn ein Wohnraummietvertrag zwar eine Wohnflächenangabe enthält, diese Angabe jedoch mit der Einschränkung versehen ist, dass sie nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes diene (BGH, Urteil vom 10. November 2010 – VIII ZR 306/09 –, juris). Die Rechtsprechung sieht hier auch relativ primitive Vereinbarungen, wie den Maßstab “Länge mal Breite der Grundflächen“, als wirksam an (LG Saarbrücken, Urteil vom 06. März 2015 – 10 S 160/14 –, juris).

Fachanwaltstipp Mieter:

Wenn Sie Miete sparen und unter Umständen hohe Summen für die Vergangenheit zurückfordern wollen, sollten Sie zunächst einmal in den Mietvertrag schauen. Befindet sich dort eine Flächenangabe, messen Sie die Wohnung nach. Kommen Sie auf eine erhebliche Abweichung, lohnt es sich eine professionelle Beratung einzuholen, welche konkrete Messmethode für das Mietverhältnis einschlägig ist. Anschließend lässt man die Wohnfläche professionell vermessen. Ergibt sich dann eine Abweichung von zehn oder mehr Prozent, von der Angabe Mietvertrag, ist der Minderungsanspruch gegeben.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht mit Flächenangaben im Mietvertrag. Wer darauf nicht verzichten will, sollte zumindest eine konkrete Vereinbarung zu hinzufügen, dass die Angabe der Fläche nicht als Beschaffenheitsvereinbarung anzusehen ist. Ob solche Klauseln allerdings in Zukunft auch vor den Gerichten Bestand haben werden, vermag ich zu bezweifeln. Im Moment ist der Bundesgerichtshof bei den Abweichungen großzügig zu Gunsten der Vermieter, da alle Abweichungen von unter 10 % für Mietminderungen so relevant sind. Das kann sich ändern. Es ist nämlich nicht für jedermann nachvollziehbar, dass der Bundesgerichtshof 9 % Abweichung als unbeachtlich und 10 % dann als zehnprozentigen Mietminderungsgrund ansieht. Eine Grenze von 3 – 5 % erscheint wesentlich plausibler.

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