Mieterhöhung bei Wohnflächenabweichung auf Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche

Zum aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs vom 18. November, AZ: VIII ZR 266/14.

Fall:

Bei der maßgeblichen Mietsache handelte es sich um eine Fünf-Zimmer-Wohnung in Berlin, die der Mieter angemietet hatte. Der Mietvertrag sah eine Wohnfläche von 156,95 m² sowie eine monatliche Miete von 811,81 DM vor. Die Wohnung war allerdings tatsächlich 210,43 m² groß. Der Vermieter wollte nun die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung haben, bei deren Berechnung er  die tatsächliche Wohnfläche von 210,43 m² zugrunde legte. Der Mieter dagegen hatte die Auffassung vertreten, dass geringere Wohnfläche, die im Mietvertrag angegeben war, maßgeblich sei.

Urteil des Bundesgerichtshofs:

In seinem aktuellen Urteil hat der Bundesgerichtshof nun klargestellt, dass bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB die Berechnung auf Basis der tatsächlichen Wohnfläche erfolgen muss. Dies gelte unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine andere Wohnfläche angegeben ist und auch unabhängig von der Höhe einer etwaigen Abweichung. Der Vermieter soll mit § 558 BGB die Möglichkeit haben, eine angemessene, am örtliche n Markt orientierte Miete zu erzielen. Folglich könne auch nur der objektive Wohnwert der maßgeblichen Wohnung entscheidend sein. Wenn die Parteien abweichende Regelungen vertraglich formulieren, ist dies für die Berechnung der zulässigen Miete relevant. Seine bisherige, anders lautende Rechtsprechung hat der Bundesgerichtshof aufgegeben.

Mieter sollten dennoch aufhorchen, das gleich gilt nämlich auch für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag größer als die tatsächliche Wohnfläche ist. Auch hier kann der Vermieter dann eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nur auf Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche vornehmen.

Fazit:

Auch wenn das Urteil des Bundesgerichtshofs im vorliegenden Fall dem Vermieter in die Karten gespielt hat, werden es in der Praxis überwiegend die Mieter sein, die davon profitieren. In der Regel weichen die tatsächlichen Wohnflächen von denen, die im Vertrag angegeben werden zu Ungunsten des Mieters ab. Die Wohnungen sind regelmäßig kleiner als angegeben.

Vorinstanzen:

Amtsgericht Charlottenburg – Urteil vom 2. Dezember 2013 – 237 C 302/13
Landgericht Berlin – Urteil vom 11. September 2014 – 18 S 413/13

Fachanwaltstipp Mieter:

Messen Sie Ihre Wohnung nach. Beträgt die Wohnflächenabweichung mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche, können Sie die Miete entsprechend mindern. Unter Umständen können Sie für viele Jahre eine Menge Geld zurückerstattet erhalten. Auch bei Mieterhöhungen darf der Vermieter nur die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde liegen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vorsicht mit Angaben der Wohnfläche im Mietvertrag. Wer solche Angaben macht, sollte diese unbedingt vorher noch einmal überprüfen. Insbesondere in Bauunterlagen sind häufig zu große Flächen angegeben. Wer diese Flächen einfach im Mietvertrag übernimmt, riskiert später erhebliche Nachteile.

Wir vertreten Mieter, Vermieter, Hausverwaltungen und Eigentümer in allen Fragen rund um das Thema Wohnflächenabweichung in Mietwohnungen, Eigentumswohnungen, Häusern und Gewerbeobjekten bundesweit. Als Ansprechpartner steht Ihnen Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck unter 030/40004999 gern zu Verfügung.

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