Mietminderung:
Gemäß § 536 BGB kann der Mieter die Miete mindern, soweit die Tauglichkeit der Mietsache für den vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt ist. Bei der Höhe der Mietminderung ist Vorsicht geboten, da der Mieter andernfalls eine Kündigung riskiert. Der BGH ist hier sehr streng zulasten der Mieter. Dies betrifft sowohl die Frage des Bestehens des Rechts zu Mietminderung, als auch dessen Höhe. Irrtümer, auch die seiner Berater, muss sich der Mieter voll zurechnen lassen.
Zurückbehaltungsrecht:
Neben dem Recht zu Mietminderung gewährt § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der gesamten Gegenleistung. Allerdings darf dies ebenfalls nur vorsichtig ausgeübt werden. Die Mietzahlung darf gemäß § 320 Abs. 2 BGB insoweit nicht verweigert werden, als die Verweigerung nach den Umständen, insbesondere wegen verhältnismäßiger Geringfügigkeit des rückständigen Teils, gegen Treu und Glauben verstoßen würde (BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14 –, juris). Zu berücksichtigen ist hier also immer, dass der Mieter ja regelmäßig in der mangelhaften Wohnung wohnt. D.h. ihm wird nicht die gesamte Gegenleistung verweigert.
Instandsetzung:
Der Mieter kann weiter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Mangelbeseitigung vom Vermieter verlangen und diese notfalls einklagen.
Schadensersatz:
Im Falle des Verzuges des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann der Mieter auch weitergehenden Schadensersatz geltend machen (§ 536a Abs. 1 BGB).
Selbstbeseitigungsrecht:
Der Mieter kann nach erfolgloser Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der Aufwendungen zu verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB). Von dieser Variante rate ich regelmäßig ab, da der Mieter hier zum Bauherrn wird. Der Vermieter wird später argumentieren, dass die Kosten zu hoch und die Ausführung zu schlecht ist. Was ist im übrigen, wenn der Mangel wieder auftritt?
Vorschuss:
Im Fall eines bestehenden Selbstbeseitigungsrechts hat der Mieter Anspruch auf Zahlung eines Vorschusses in Höhe der zu erwartenden Mangelbeseitigungskosten (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432). Mit diesem Anspruch kann er auch die Aufrechnung mit der Miete erklären. Aus den oben genannten Gründen ist auch dies sehr riskant.
Kündigung:
Schließlich kommt auch eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht, wenn der Vermieter mit der Beseitigung der Mängel in Verzug ist. Der dem Mieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung entstehende Schaden (Kündigungsfolgeschaden) muss vom Vermieter ebenfalls ersetzt werden. Da die Rechtsprechung auch hier sehr zurückhaltend ist in der Annahme von Schadensersatzansprüchen, empfehle ich diesen Weg regelmäßig nur dann, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt verlassen will.
