Investitionen des Mieters in das Mietobjekt – Voraussetzungen für Kostenerstattung

Unter welchen Voraussetzungen kann der Mieter seine Kosten erstattet verlangen?
 
1. Aufwendungen des Mieters für Mangelbeseitigungen

Nach § 536 a Abs. 2 BGB kann der Mieter Ersatz für seine erforderlichen Aufwendungen zur Beseitigung von Mängeln der Mietsache erst verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder in speziellen Notsituationen („umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig“).

Der Mieter muss also regelmäßig gegenüber dem Vermieter die Mangelbeseitigung anmahnen, bevor er selbst die Mängel beseitigen und die dafür erforderlichen Aufwendungen vom Vermieter ersetzt verlangen kann.

2. Wegnahmerecht für Einrichtungen des Mieters

Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, darf er nach § 539 Abs. 2 BGB wieder wegnehmen.

Allerdings hat der Mieter nach Entfernung seiner Einrichtungen auf seine Kosten wieder den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen (§ 258 BGB).

Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts (§ 539 Abs. 2) durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 BGB).

Der Vermieter muss grundsätzlich nicht Ersatz für vom Mieter eingebrachte Einrichtungen leisten, sondern kann den Mieter auf dessen Wegnahmerecht verweisen.

Unter „Einrichtungen“ versteht die Rechtsprechung „bewegliche Sachen, die mit der Mietsache fest verbunden sind, aber wieder abgetrennt werden können und die dazu bestimmt sind, dem wirtschaftlichen Zweck der Mietsache zu dienen“.
Daher kann die Einschätzung, ob vom Mieter in die Mietsache eingebrachte Gegenstände auch „Einrichtungen“ sind, im Einzelfall schwierig sein.

Das Wegnahmerecht betrifft außerdem auch nicht die Frage, ob der Mieter überhaupt dazu berechtigt ist, Gegenstände in die Mietsache einzubauen.
Diese Frage richtet sich regelmäßig nach den Regelungen im Mietvertrag. Eine andere Frage ist auch, ob der Mieter verpflichtet ist, bestimmte Gegenstände wieder auszubauen.

3. Sonstige Aufwendungen des Mieters   

Für Aufwendungen auf die Mietsache, die der Mieter nicht für Mangelbeseitigungen vom Vermieter ersetzt verlangen kann (also unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB),
kann er unten bestimmten Voraussetzungen ebenfalls Ersatz vom Vermieter verlangen (§ 539 Abs. 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat aber klargestellt, dass der Mieter Mangelbeseitungsaufwendungen nur unter den Voraussetzungen des § 536a BGB – also nach vorheriger Mahnung gegenüber dem Vermieter oder in speziellen Notfällen –ersetzt verlangen kann. Dass daneben immer noch ein unmittelbarer bereicherungsrechtlicher Anspruch des Mieters denkbar sein kann, wird wohl nur im Schrifttum diskutiert.

Unter „sonstigen Aufwendungen“ fallen Investitionen des Mieters in die Mietsache, die nicht der Mangelbeseitigung (Erhalt und Wiederherstellung dienen). Dies können also Investitionen sein, die den Wert oder die Nutzungsmöglichkeit der Mietsache verbessern, ohne dass sie zwingend für den Erhalt der Mietsache notwendig wären. Ersatz für solche Aufwendungen kann der Mieter nur unter eingeschränkten Voraussetzungen ersetzt verlangen. Unter anderem müssen die Investitionen vom Mieter ohne (miet-)vertragliche Grundlage erfolgt sein und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters entsprechen, woran es in den meisten Fällen fehlen dürfte.

Liegen die Voraussetzungen nicht vor, kommen dennoch Ersatzansprüche des Mieters in Frage (unberechtigte GoA i.V.m. Bereicherungsrecht). Allerdings nur, wenn dem Vermieter nicht ein Anspruch darauf hat, dass der Mieter die von ihm eingebrachten Sachen wieder entfernt.
Falls vom Mieter eingebaute Sachen z.B. nicht ohne Beschädigung der Mietsache entfernt werden können, kommt ein Anspruch auf Ersatz des Wertzuwachses der Mietsache in Betracht.

Ersatz für nutzlose Aufwendungen des Mieters können auch gegeben sein, wenn der Vermieter eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses zu verschulden hat.

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