Haftung des Hausverwalters für Schäden bei Verletzung der Kontrollpflichten

Zum Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Wandsbek vom 03. Februar 2015 – 750 C 16/14 –:

Ausgangslage

Hausverwalter leben gefährlich, wenn sie Schadensmeldungen am Objekt nicht nachgehen. Doch welche Pflichten hat der Hausverwalter konkret bei einer Schadensmeldung?

Fall

Der Mieter einer Wohnung unter dem Flachdach einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte sich bei seinem Vermieter über eine Wasserblase unter der Tapete im Flur beschwert. Der Vermieter informiert den Hausverwalter. Der Hausverwalter beauftragte eine Fachfirma mit der Kontrolle des Schadensbildes. Als sich die Mitarbeiter der Firma bei dem Mieter meldeten, erklärte dieser, dass die Stelle wieder trocken sei. Darüber informiert die Firma dann wiederum den Verwalter. Der Verwalter verlässt sich auf diese Auskunft. Bei einem späteren starken Regenfall kommt es zu einem starken Wassereintritt in die Wohnung. Der Vermieter möchte vom Hausverwalter Schadensersatz.

Urteil

Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek hat den Hausverwalter mit folgender Begründung verurteilt: Organisiert der Verwalter bei Feuchtigkeitsschäden in der Dachgeschosswohnung unter einem Flachdach bei Starkregen keine zeitnahe Begehung des Flachdaches durch ein Fachunternehmen, sondern verlässt sich auf eine Mitteilung der Mieterin im Hause, so haftet er der Sondereigentümerin auf den vermeidbaren zusätzlichen Schaden wegen Unterlassens von gebotenen Eilmaßnahmen (AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 03. Februar 2015 – 750 C 16/14 –, juris).

Außerdem hat das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass ein pflichtwidriges Unterlassen der Erforschung von Schadensbildern und Schadensursachen zu einer Umkehr der Beweislast im Hinblick auf Schadensumfang und Kausalität führen kann.

Fachanwaltstipp Verwalter

Verwalter leben gefährlich, wenn sie derartigen Schadensmeldungen nicht auf den Grund gehen. Hierbei dürfen sie sich nicht auf die Auskünfte fachfremder Personen verlassen. Umgekehrt dürfen Verwalter aber auch nicht ohne weiteres in Aktionismus geraten. Im vorliegenden Fall hätte der Verwalter im Rahmen einer so genannten Notmaßnahme eine Fachfirma mit der Einleitung geeigneter Maßnahmen beauftragen können. Das geht allerdings nur dann, wenn ein Schaden unmittelbar droht. Der Verwalter darf auch nur zwingend notwendige Maßnahmen zur Sicherung beauftragen. Alles andere bleibt einer notfalls mit verkürzter Ladungsfrist einzuberufenden außerordentlichen Eigentümerversammlung vorbehalten.

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