Zum Urteil des Bundesgerichtshofs Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14.
Ausgangslage
Gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlose kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Umstritten ist, wie hoch der Gesamtrückstand sein muss, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Reicht auch ein Rückstand in Höhe einer Mietzahlung oder ein noch geringerer?
Urteil
Zunächst BGH: Ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB.
Der Bundesgerichtshof stellt im Weiteren dann für die Frage, ob die Kündigung bei einem Rückstand von genau einer Monatsmiete oder sogar darunter liegenden Rückstand gerechtfertigt ist, auf die Gesamtumstände des Falles ab.
BGH: Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch – und nur dann – erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.
Quelle
BGH, Urteil vom 13. Mai 2015 – XII ZR 65/14 –, juris
Fachanwaltstipp Vermieter
Bei Mietrückständen im Gewerberaummietverhältnis kann eine Kündigung auch schon bei vergleichsweise geringfügigen Rückständen in Betracht kommen. Unproblematisch ist der Fall, wenn der Gesamtrückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt. Hier besteht immer ein Kündigungsrecht. Liegt der Rückstand darunter (eine Monatsmiete oder weniger) müssen die weiteren Begleitumstände sorgfältig geprüft werden, soweit diese dazu taugen, den Vertragsverstoß des Mieters gravierender erscheinen zu lassen.
Fachanwaltstipp Mieter
Achten Sie unbedingt darauf, die Miete in voller Höhe und pünktlich zu zahlen. Eigene wirtschaftliche Schwierigkeiten helfen Ihnen als Entschuldigung nicht. Mieterrechte wie Mietminderung sind in Gewerberaummietverträgen häufig an bestimmte Bedingungen geknüpft, z.B. die vorherige rechtskräftige Feststellung der Höhe durch ein Gericht.
Zusammenfassung
Gewerberaummiete – Rückstand mit weniger als einer Monatsmiete kann die fristlose Kündigung rechtfertigen.
Kann auch der Rückstand mit Betriebskostennachforderungen eine Kündigung begründen? Dazu im Video:
