Eigenbedarfskündigung: Undurchsetzbarkeit wegen Verletzung der Anbietpflicht

Eigenbedarfskündigung: Undurchsetzbarkeit wegen Verletzung der Anbieterpflicht – zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 16. April 2015 – 67 S 14/15 –, juris:

Am Ende des Beitrages ein Video zu Umfang und Grenzen der Anbietpflicht.

Ausgangslage

Der Vermieter, der eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, muss dem Mieter grundsätzlich eine andere, ihm zur Verfügung stehende Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anbieten. Unterlässt er ein solches Angebot, riskiert er, dass der Mieter im späteren Räumungsprozess die Verletzung der Anbietpflicht geltend macht und die Eigenbedarfskündigung damit zu Fall bringt. Die Rechtsprechung nimmt in solchen Konstellationen an, dass es dem Vermieter aus Treu und Glauben verwehrt ist, sich auf eine Eigenbedarfskündigung zu berufen, wenn er die freie Ersatzwohnung nicht dem Mieter angeboten hat.

Fall

Der vom Landgericht Berlin entschiedene Fall lag insofern etwas besonders, als dem Mieter im Rahmen einer nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die gleiche freie Wohnung angeboten wurde und der Mieter sie dann ablehnte. Der Vermieter meinte, dass der Mieter durch diese Ablehnung hinreichend zum Ausdruck gebracht habe, dass er an der Wohnung gar nicht interessiert sei. Daher habe sie ihm auch bei der ersten Eigenbedarfskündigung nicht angeboten werden müssen.

Urteil

Das Landgericht Berlin gab wie schon die Vorinstanz dem Mieter Recht. Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt.

Nur unter ganz engen Ausnahmen sieht das Landgericht Berlin eine Ausnahme von der Anbietpflicht, nämlich, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten. Das muss allerdings der Vermieter beweisen, was er im vorliegenden Fall jedenfalls nicht konnte.

Fachanwaltstipp Mieter

Wenn Sie sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren wollen, sollten Sie immer auch recherchieren, ob nicht im Hause weitere Wohnungen frei sind oder vom Vermieter kürzlich vermietet wurden oder während der Kündigungsfrist frei werden. Fragen Sie Ihre Nachbarn.

Fachanwaltstipp Vermieter

Bieten Sie freie Wohnungen dem Mieter an. Bieten Sie lieber zu viel an als zu wenig. Grundsätzlich sind zwar vergleichbare Wohnung anzubieten, was allerdings vergleichbar ist, darüber scheiden sich die Geister. Vorsorglich sollte man daher also immer alle freiwerdenden Wohnungen anbieten. Es ist dann Sache des Mieters zu entscheiden, ob ihm die Wohnung passt oder nicht.

08.06.2016

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