Eigenbedarf muss sich bei Mischmietverhältnissen nur auf Wohnräume beziehen

Ein Artikel mit Philipp Modrach, wissenschaftlicher Mitarbeiter, zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 01.07.2015 (VIII ZR 14/15).

Ausgangslage:

Es kommt immer wieder vor, dass sog. Mischmietverhältnisse Vertragsgegenstand sind, bei denen dann eine Mietsache sowohl gewerblich, als auch als Wohnraum genutzt wird. Bei einer schwerpunktmäßigen Wohnraumnutzung kommt man dann auch zu einer Einstufung des Mietverhältnisses als Wohnraummietverhältnis insgesamt. Im vorliegenden Fall war auf einem ehemals landwirtschaftlichen Anwesen von den Mietern ein Wohnhaus sowie weitere Nutzflächen sowohl zu Zwecken eines Ladengeschäfts als auch als Wohnung genutzt worden. Dies hielt sich auch im vertraglich vereinbarten Rahmen. Der Vermieter sprach nun eine Eigenbedarfskündigung aus mit der Begründung, er benötige eine Wohnung für seine bis dato noch zuhause lebende Tochter mit seiner Enkelin.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Zu entscheiden hatte der BGH in seinem Urteil über den Räumungsanspruch des Vermieters gem. § 546 BGB nach einer Eigenbedarfskündigung. Der Eigenbedarf bezog sich in den Fall zwar nur auf die Wohnräume, dies stand jedoch der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung des Vermieters hier nicht entgegen. Der BGH stufte nämlich ebenso wie die Vorinstanzen das Mietverhältnis insgesamt als Wohnraummietverhältnis sein. Die gewerbliche Nutzung sei, so der BGH weiter, nicht vom Mieterschutz durch die Kündigungsvorschriften hinsichtlich des Wohnraums umfasst. Mit dem Wunsch, die Wohnung seiner Tochter zur Verfügung zu stellen, lag zudem ein adäquater Kündigungsgrund vor.

Bewertung:

Der BGH sieht hinsichtlich der Einstufung eines Mischmietverhältnisses als Gewerbe- oder Wohnraummietverhältnis die schwerpunktmäßige Nutzung als entscheidend an. Ist das Mischmietverhältnis nun als Wohnraummietverhältnis einzustufen, würde eine Eigenbedarfskündigung regelmäßig scheitern, wenn man den Umfang der Eigenbedarfskündigung auch auf den gewerblichen Teil bezöge. Der zur Eigenbedarfskündigung berechtigte Personenkreis könnte regelmäßig einen gewerblichen Nutzungsbedarf nicht geltend machen und begründen. Stellt also ein Mischmietverhältnis im Schwerpunkt ein Wohnraummietverhältnis da, muss sich der geltend gemacht Eigenbedarf auch nur auf die Wohnräume beziehen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Lassen Sie Eigenbedarfskündigungen immer überprüfen. Auch bei Mischmietverhältnissen muss der Eigenbedarf weiterhin begründet sein.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Um mögliche Komplikationen bei einer Eigenbedarfskündigung zu vermeiden bedarf es einer weiten Sichtung und Klärung der Voraussetzungen und Gegebenheiten. Achten Sie darauf, dass im Laufe eines gerichtlichen Verfahrens sich nur auf die Gründe berufen werden kann, welche in der Eigenbedarfskündigung genannt werden.

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