Zwangsräumungen in Berlin nehmen zu. Das berichtet der Tagesspiegel am 18.4.2015 unter Berufung auf eine Studie des Instituts für Sozialwissenschaften der Humboldt-Universität. Die Autoren werden wie folgt zitiert: „Kündigungen, Räumungsklagen und Zwangsräumungen haben sich zu weit verbreiteten Instrumenten der Ertragssteigerung entwickelt“.
Steigende Zwangsräumungen nur ein kleiner Teil des Problems
Ein Großteil der Zwangsräumungen beruhe darauf, dass Mieter nicht in der Lage sein, die Miete zu bezahlen. Aus meiner Sicht ist die steigende Zahl der Zwangsräumungen nur ein ganz kleiner Teil des Problems. Vorab: Ich vertrete in einem ausgewogenen Verhältnis sowohl Vermieter als auch Mieter im Zusammenhang mit Kündigungen von Mietverhältnissen. Eine ideologische Betrachtung des Problems ist mir fremd. Aus meiner Sicht ist es tatsächlich eine gesellschaftlich zu klärende Frage, ob Mietverhältnisse grundsätzlich gewünscht sind oder ob es sich nur um eine unter vielen gleichberechtigten Möglichkeiten der Nutzung von Immobilien handelt. Der bisherige gesetzliche Schutz der Mietverhältnisse lässt darauf schließen, dass das Modell des Mietverhältnisses ein privilegiertes Modell sein sollte. Das gerät derzeit bei Politik und Rechtsprechung in Vergessenheit.
„Freiwilliger“ Verzicht auf die Wohnung nach Kündigung des Vermieters
Viele Mieter verlassen die Wohnung nach Räumungsklage freiwillig. Noch mehr Mieter verlassen die Wohnung bereits nach einer Kündigung freiwillig. Die wesentlich interessantere und aufschlussreichere Zahl wäre also die Zahl der (erfolgreichen) Kündigungen in Berlin. Hierbei meine ich mit erfolgreich, die Sicht des Vermieters: Der Vermieter spricht eine Kündigung aus und der Mieter verlässt letztendlich die Wohnung. Nur diese Zahl gibt Aufschluss darüber, in welchem Maße Mieter aus ihren Wohnungen gedrängt werden. Dabei dürfte die Zahl der Mieter, die sich die Wohnung tatsächlich nicht leisten können noch verhältnismäßig unverändert sein. Natürlich steigen die Mieten aber nicht so sehr, dass damit die steigende Zahl der Vertragsbeendigungen erklärt werden können. In der Praxis beobachte ich in Berlin hauptsächlich zwei Arten von Kündigungen von Mietverhältnissen, die stark zugenommen haben.
Zunahme von Eigenbedarfskündigungen
Immer mehr Wohnraum wird in Eigentumswohnungen umgewandelt. Zwar greift in diesen Fällen eine Sperrfrist für den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung von zehn Jahren (einheitlich in Berlin). Hier ein Beitrag von mir für ZDF Frontal21.Gleichwohl wird diese von Vermietern häufig ignoriert, bzw. von Mietern nicht erkannt. Häufig werden dann auch Abfindungszahlungen vom Vermieter geboten. Daneben gibt es auch viele Eigentumswohnungen bei denen die Umwandlung und Veräußerung länger als zehn Jahre zurückliegt und damit die Sperrfrist abgelaufen ist.
Zunahme von Kündigungen wegen Zahlungsrückstand oder verspäteter Mietzahlungen
Daneben haben die Kündigungen wegen Zahlungsrückstand oder verspäteter Mietzahlungen meiner Beobachtung nach ebenfalls stark zugenommen. Ich glaube nicht dass das daran liegt, dass immer mehr Mieter ihre Miete nicht oder unpünktlich zahlen. Es sind vielmehr die Vermieter, die diese Kündigungsgründe nutzen, um die Mieter loszuwerden.
Hintergrund der Kündigungen häufig wirtschaftlicher Natur
Hintergrund der meisten Kündigung in Gebieten mit stark steigenden Mietpreisen ist ein wirtschaftlicher. Aufgrund der nur eingeschränkten Möglichkeiten der Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis, können Vermieter die Miete nur erhöhen, wenn sie zuvor den Mieter loswerden und dann einen neuen Vertrag schließen. Bislang waren Vermieter hier bei Neuabschluss in der Höhe des verlangten Mietzinses frei bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit. Das könnte sich durch die Mietpreisbremse ändern. Ein weiterer wirtschaftlich motivierter Grund leitet sich aus den beschriebenen Umständen ab. Wohnraum lässt sich besser ohne Mieter verkaufen. Fazit: es ist ein klar erklärbares Phänomen, das bei der derzeitigen Rechtslage die Kündigungsmotivation von Vermietern zunimmt. Das ändert sich erst wieder dann, wenn der Immobilienmarkt deutlich abkühlt. Zumindest für Berlin ist dies nicht in Sicht.
Guter gesetzlicher Schutz vor Mieterhöhung im Gegensatz zu schlechtem Schutz vor Kündigung
Befeuert wird das Problem dadurch, dass der gute gesetzliche Schutz vor allzu drastischen Mieterhöhungen, einem sehr schlechten Schutz des Bestandes des Mietverhältnisses gegenübersteht. Das war vom Gesetzgeber ursprünglich mal anders gedacht. Das Bürgerlichen Gesetzbuch sieht nur sehr eingeschränkte Möglichkeiten des Vermieters vor, den vertragstreuen Mieter loszuwerden. Auch der sich vertragswidrig verhaltende Mieter hatte ursprünglich einen recht guten Schutz. Die aktuelle tatsächliche Entwicklung zeigt, dass sich das gravierend geändert hat. Dazu zwei Beispiele aus den oben beschriebenen Bereichen:
Hauptkündigungsmöglichkeit des vertragstreuen Mieters ist die Eigenbedarfskündigung. Diese Kündigungen haben stark zugenommen. Die Möglichkeiten des Mieters solche Kündigungen abzuwehren sind schlecht. Im Zweifel gilt das Grundrecht am Eigentum des Vermieters den Mieterrechten vor. So ist es überhaupt kein Problem und gesetzlich nicht sanktioniert, wenn ein Vermieter gezielt eine vermietete Wohnung kauft, um sie nach Eigenbedarfskündigung des Mieters selbst zu nutzen. Hierbei kann der Käufer der Wohnung auf einen kräftigen Preisabschlag spekulieren, da aus den umschriebenen Gründen vermietete Wohnungen am Markt billiger sind, als unvermietete.
Hauptkündigungsmöglichkeit des sich vertragswidrig verhalten Mieters ist die Kündigung im Zusammenhang mit Zahlungsverzug. Hierbei hat sich in den letzten Jahren herausgestellt, dass die gesetzlich vorgeschriebenen Schutzinstrumente (zum Beispiel Unwirksamkeit werden der Kündigung nach vollständiger Zahlung Ausgleich innerhalb einer bestimmten Frist) nicht greifen, da der Bundesgerichtshof vertritt, dass solche Zahlungsausgleiche in der Regel nur die fristlose Kündigung beseitigen. Der Mieter fliegt dann drei Monate später auf die Straße. Das rettet keine Mietverhältnisse. Noch schlechtere Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu retten, hatte der Mieter der die Miete verspätet zahlt. Nach vorheriger Abmahnung ist bei erneuter Verspätung die ordentliche Kündigung ebenfalls in der Regel wirksam.
Fazit: Nur der Gesetzgeber kann an der derzeitigen Situation etwas ändern
Derzeit befeuert die gesetzliche Lage die Zunahme der erfolgreich durchgesetzten Kündigungen von Mietverhältnissen. Daran kann nur der Gesetzgeber etwas ändern. Von der Rechtsprechung ist keine Hilfe zu erwarten, da Bundesgerichtshof und Verfassungsgerichte die oben beschriebene eindeutige vermieterfreundliche Tendenz verfolgen. Ich halte es für keinesfalls zwingen, dass eine Änderung der Gesetzeslage erfolgen muss. Man muss dann allerdings auch klar sagen und vertreten, dass die Abnahme von Mietverhältnissen in den Ballungszentren zu Gunsten von selbstgenutzten Eigentumswohnungen und die mit den oben beschriebenen Effekten einhergehende starke Verteuerung von Mietwohnungen in solchen Gebieten gewünscht oder zumindest akzeptabel ist.
27.4.2015
