Annahme vorgetäuschten Eigenbedarfs bei Eigenbedarfskündigung im Zusammenhang mit einer (gescheiterten) Mieterhöhung. Zum Urteil des Landgerichts Limburg vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90 –.
Ausgangslage
Zumindest dann, wenn die Eigenbedarfskündigung nicht durch vertragliche Vereinbarungen (manchmal ungeschickte Formulierungen auch im Formularmietvertrag) ausgeschlossen ist und keine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung wegen Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum läuft, haben es Vermieter derzeit leicht, den Eigenbedarf zu begründen. Problematisch kann es allerdings werden, wenn Vermieter allzu offensichtlich die Eigenbedarfskündigung einsetzen, um den Mieter abzustrafen. Scheitert der Vermieter mit einer Mieterhöhung oder einem Modernisierungsverlangen, liegt der Versuch nahe, mit anderen Mitteln zum Ziel zu kommen. Wenn man den Mieter aus der Wohnung gekündigt bzw. geklagt hat, kann man (mit Ausnahme der Neuregelung zur Mietpreisbremse) den neuen Mietzins bei der Neuvermietung bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit erhöhen. Auch Modernisierungen kann der Vermieter in der freiwerdenden Wohnung zwanglos durchführen.
Fall
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter zunächst eine Mieterhöhung und unmittelbar darauf eine Eigenbedarfskündigung und später dann eine weitere Eigenbedarfskündigung ausgesprochen. Der Mieter hatte sich darauf berufen, dass aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs klar erkennbar der Eigenbedarf nur vorgetäuscht sei.
Urteil
Das Landgerichts Limburg gab dem Mieter Recht.
Begründet der Vermieter die Kündigung im Anschluss an einen misslungenen Versuch der Durchsetzung höherer Miete mit bestehendem Eigenbedarf, so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist. Der Verdacht rechtfertig sich, wenn binnen Jahresfrist nach dem Mieterhöhungsbegehren die Eigenbedarfskündigung ausgesprochen wird, ohne dass die Entstehung des Eigenbedarfs auf einen Zeitpunkt nach dem Mieterhöhungsbegehren festgelegt wird (LG Limburg, Urteil vom 05. Dezember 1990 – 7 S 153/90 –, juris).
Fachanwaltsstipp Vermieter
Ob das Urteil angesichts der zwischenzeitlich sehr vermieterfreundlichen Rechtsprechung der Verfassungsgerichte und des Bundesgerichtshofs noch Bestand hätte, ist durchaus zweifelhaft. Vorsorglich sollten Vermieter in solchen Fällen jedoch immer ausführlicher begründen, warum trotz der zunächst geplanten Mieterhöhung nun der Eigenbedarf vorliegen soll. Die Mieterhöhung deutet nämlich drauf hin, dass man das Mietverhältnis fortsetzen möchte, was im Widerspruch zu dem angeblichen Eigenbedarf steht. Dieser Widerspruch sollte im Kündigungsschreiben aufgeklärt werden.
Fachanwaltsstipp Mieter
Lassen Sie eine Eigenbedarfskündigung immer zeitnah überprüfen. Insbesondere wenn die Widerspruchsbelehrung ordnungsgemäß ist, laufen wichtige Fristen. Allein durch den Zeitverzug für den Vermieter durch einen Prozess, hat man regelmäßig am Anfang des Verfahrens noch ganz gute Karten für die Verhandlungen über eine Umzugsbeihilfe/Abfindung.
